Giá bất động sản hiện nay đã thực sự tốt?

Giá bất động sản hiện nay: 1/3 thị trường sôi động

Thời gian gần đây, Tp.HCM chứng kiến nhiều dự án với giá “mềm” tung ra thị trường. Điển hình, Thuduc House công bố mở bán chung cư TDH – Phước Bình (quận 9), hay chủ đầu tư dự án Âu Cơ Tower (Tân Phú) cũng công bố mức giá trung bình là 1,2 tỷ đồng/căn. Một số dự án khác như chung cư 584 Lilama SHB Plaza, Saigonres, Flora Anh đào, Parcspring,… cũng đang có giá dưới 18 triệu đồng/m2 tùy vào từng diện tích.

Còn tại thị trường Hà Nội, hàng loạt các dự án có mức giá thấp như Chung cư Gemek Tower (Đại lộ Thăng Long) vừa được mở bán với mức giá từ 13 triệu đồng/m2; chung cư Thăng Long Victory (Đại lộ Thăng Long) giá 13,2 triệu đồng/m2; chung cư thương mại Đặng Xá (Gia Lâm) với mức giá từ 11,8 triệu đồng/m2; hay chủ đầu tư Gamuda cũng đã tung ra căn hộ tại dự án The One Residence với mức giá chỉ từ 990 triệu đồng/căn…

Thực tế cho thấy, việc ra đời của hàng loạt dự án chung cư giá “mềm” đã làm thay đổi tâm lý của người mua. Thay vì phải chạy theo tìm kiếm mỏi mắt các dự án giá rẻ thì nay có thể thoải mái lựa chọn các dự án phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Theo anh Trần Văn Toàn, một khách hàng hỏi mua căn hộ tại sàn Sunland, việc mua căn hộ giờ đây “dễ thở” hơn trước nhiều.

Anh Toàn cho rằng, có lẽ lúc trước do sự thao túng của giới đầu cơ khiến cho người có nhu cầu về nhà ở mệt mỏi. Nhắm tới dự án nào cũng bị “cò” hớt tay trên một vài giá. Tuy nhiên, hiện nay đã khác, chỉ với giá 1,19 tỷ đồng/căn hộ thì rất nhiều người có khả năng mua nhà.

Một nhân viên tại sàn Vinaland cũng cho biết, hiện nay, người mua có thể chia thị trường căn hộ chung cư thành 6 nhóm phân khúc khác nhau: nhóm 1 là giá dưới 10 triệu đồng/m2; nhóm 2 trung bình 11-15 triệu đồng/m2; nhóm 3 từ 16-20 triệu đồng/m2; nhóm 4 từ 21-30 triệu đồng/m2; nhóm 5 từ 31-40 triệu đồng/m2 và nhóm 6 từ 40-80 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản hiện nay: Băn khoăn chờ giá giảm

Không phải bây giờ phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình (15-20 triệu đồng/m2) mới sôi động mà ngay thời điểm thị trường BĐS bắt đầu tụt dốc cuối năm 2013, các dự án diện tích 50-70m2/căn, công bố với giá 1-1,5 tỷ đồng, vừa túi tiền của người tiêu dùng đã tạo nên sức hút khá mạnh trên thị trường. Với nhiều người họ muốn mua ngay để tranh thủ cơ hội mua được nhà giá tốt vì Ngân hàng cũng đang cho vay mua nhà với chính sách rất ưu đãi.

Như anh Toàn nói, nếu tiếp tục chờ đợi để chủ đầu tư giảm giá thêm thì khó có thể xảy ra. Bởi một phần là phân khúc căn hộ trung bình đang đáp ứng khá đủ nhu cầu về nhà ở của người dân. Nhất là cho những gia đình trẻ, có thu nhập ổn định đang cần nhu cầu về nhà ở. Hơn nữa, so với thời điểm cách đây 3 năm thì giá giao dịch ở phân khúc này giờ đây đã tăng 10-15% tùy vị trí.

Giá căn hộ đã hợp lý hay chưa phụ thuộc vào điều kiện của khách hàng

Thừa nhận điều này, một số chuyên gia cho rằng, người mua chờ đợi chủ đầu tư giảm giá thêm ở mảng BĐS thật không dễ chút nào, trừ những nhà đầu tư thứ cấp hầu như trắng tay sau đợt khủng hoảng vừa qua phải bán rẻ để trả nợ.

Bên cạnh đó, một giám đốc công ty BĐS nhìn nhận, vấn đề khiến các doanh nghiệp rất khó giảm giá căn hộ đó là sợ thương hiệu sẽ đi xuống. Nhất là các dự án đã bán giai đoạn 1 với giá cao ngất ngưởng, nếu như giai đoạn 2 bán giá thấp hơn thì sẽ xử lý ra sao với những trường hợp này. Đấy là chưa kể trong bối cảnh thị trường khó khăn, các dự án đắt tiền như Lexington, Masteri, Tropica,… vẫn bán được gần 100% dù giá bán không hề rẻ.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Thuduc House thì nhận định, đầu tư BĐS đòi hỏi vốn lớn nên nhà đầu tư phải cân nhắc rất nhiều yếu tố như tình trạng pháp lý, tính thanh khoản của sản phẩm trên thị trường,… Đồng thời, cần xét đến những tác động của chính sách thuế các loại cũng như tình trạng cho vay vốn của các Ngân hàng… Các nhà đầu tư BĐS cần tính toán để làm sao đi được một con đường dài và phải có một tầm nhìn chiến lược.

Có thể thấy, với tình hình chính sách tín dụng và đánh thuế thu nhập BĐS như hiện nay thì trong thời gian tới, BĐS sẽ tăng trưởng trở lại thay vì giảm. Nguyên nhân là bởi, tốc độ phát triển dân số rất nhanh, vì vậy nhu cầu sở hữu nhà rất lớn, trong khi xu hướng tâm lý của người Việt là mỗi người đều mong muốn sở hữu một BĐS cho mình.

TS. Boaz Boon, Phó chủ tịch cao cấp phụ trách nghiên cứu Công ty CapitaLand Financial Limited cho biết, Việt Nam ngày càng có nhiều người giàu, nhất là sự nổi lên của tầng lớp trung lưu, điều đó đã thúc đẩy mức tiêu thụ và nhu cầu nhà ở trong năm 2010 và những năm kế tiếp. Hơn nữa, đó cũng là cơ sở cho các ông chủ doanh nghiệp tự tin giữ giá bán bất chấp người tiêu dùng chờ đợi giá giảm.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS 2 năm tới?

Nhìn về mặt tổng thể thị trường BĐS cũng có ý kiến nhận định rằng, nếu cố mua thời điểm này sẽ bị “hớ” do thị trường đang định giá quá cao. Có chăng, mức giá này chỉ có thể duy trì được 1-2 năm rồi sẽ “vỡ”, vì nó vẫn tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất ổn.

Cụ thể, báo cáo của Viện Nghiên cứu và phát triển kinh tế Tp.HCM cho thấy, lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS hiện nay rất cao, bao gồm cả vốn của chủ đầu tư dự án, vốn huy động trước của người mua, vốn vay Ngân hàng, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Chính sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư vào các khu vực kinh tế. Mà điều nguy hiểm chính là nguồn vốn đã chôn quá nhiều vào BĐS không chỉ làm thị trường này thiếu lành mạnh mà còn gây bất lợi cho nền kinh tế.

Ông Đặng Hùng Võ đánh giá, khuyết tật lớn nhất của thị trường Việt Nam là chưa đủ khả năng điều tiết mối quan hệ giữa thị trường vốn, thị trường tài chính và thị trường địa ốc. Những lúc BĐS sốt giá và luồng vốn được hút vào BĐS với tỷ lệ khá cao làm ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Nhưng khi nền kinh tế có biểu hiện lạm phát và chính sách thắt chặt ảnh hưởng ngay tới thị trường BĐS, khiến cho giá giảm mạnh, các nhà đầu tư trở thành con nợ khó đòi, khi ấy hệ lụy dây chuyền rất dễ xảy ra.

Có những dự án nằm ở ngoài trung tâm vẫn rao bán với giá 40-50 triệu đồng/m2 là rất bất hợp lý. Tình trạng bong bóng giá có thể xảy ra nếu lượng cung tiếp tục lớn như hiện nay. Chính vì vậy, việc chọn mua ngay dự án hay chờ đợi giá giảm còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua và cần phải chờ đợi chính sách hoàn thiện các công cụ quản lý sao cho một thị trường công khai minh bạch và phân phối hợp lý…

Người mua đã tiếp cận được với giá trị thực tế của thị trường căn hộ hay chưa vẫn là câu hỏi của rất nhiều gia đình trẻ muốn có nhà hiện nay.