Savills báo cáo “láo” về bất động sản Bình Dương???

Savills báo cáo “láo” BĐS Bình Dương?

– Ngày 12/9/2013, Savills Việt Nam công bố báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường BĐS Bình Dương, phân khúc nhà ở trong thông cáo báo chí do công ty này phát đi. Ngay sau đó, rất nhiều tờ báo đã sử dụng nguồn tin này. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS đã bày tỏ hoài nghi về tính khách quan và chính xác của báo cáo!

Báo cáo thiếu chính xác?

Báo cáo của Savills Việt Nam, tháng 8/2013 có đoạn: “Đối với phân khúc nhà đất, mức giá theo m2 đất của các dự án tại Bình Dương dao động từ 550USD đến 1.000USD/m2.”. Mức giá này khác xa bảng giá dự án khu vực Bình Dương trên trang rao bán BĐS muabannhadat.com.vn: Green River Villas: 1.8 – 3.5 triệu/m2, Phố TM City Garden: 3.3 – 3.5 triệu/m2, KĐT Civilized City: 1.2 – 2.3 triệu/m2, KĐT IJC @ VSIP: 3 – 3.6 triệu/m2. Những con số này đặt dấu hỏi cho mức độ tin cậy của báo cáo!

Savills cho rằng: “Giá bán phổ biến theo nền tại Thành Phố Mới vào khoảng 200.000USD đến 260.000USD/nền, trong khi giá bán tại các khu vực khác chỉ khoảng 50.000USD đến 110.000USD/nền.”. Tuy nhiên, kết quả thống kê từ những trang rao bán BĐS hàng đầu như sau: Trên trang batdongsan.com.vn, có 1,747 nền dự án dưới 500 triệu, 243 nền giá từ 500 – 800 triệu, chỉ có 44 nền giá từ 800 – 1 tỷ được rao bán; còn trang diaocoonline.com.vn, mục đất dự án – quy hoạch cần bán có có 528 tài sản giá 100 triệu – 500 triệu, chỉ có 45 tài sản có giá 500 triệu – 1,2 tỷ. Trên website địa ốc Kim Oanh cũng đang công bố các dự án: BenCat Center City giá từ 186 triệu/nền, Civilized City giá 160 triệu/nền…Những con số thống kê trên các website mua bán BĐS chỉ mang tính tương đối. Tuy nhiên, nó đều cho thấy sản phẩm đất nền giá dưới 500 triệu chiếm áp đảo trong tổng số lượng thông tin chào bán. Việc Savills đưa ra con số giá bán phổ biến trên 1 tỷ/nền có phản ánh đúng thị trường không?

Thông cáo báo chí ngày 12/9/2013 của Savills nghiên cứu thị trường BĐS Bình Dương, phân khúc nhà ở tháng 8/2013.

Một nửa sự thật

Thông tin các nhà chuyên môn quan tâm trong báo cáo là các số liệu thu thập và các chỉ số thị trường BĐS. Trong báo cáo của Savills, những thông tin này quá sơ sài, không có chỉ số giá, số lượng giao dịch thành công…

PV VietNamNet đã trao đổi với Savills xung quanh 4 luận điểm đã nêu trong báo cáo và nhận được trả lời của ông Trương An Dương – Trưởng bộ phận nghiên cứu & tư vấn, Savills Hồ Chí Minh. Một số thông tin được trích nguyên văn như sau:

“1/ Về tình hình hoạt động, báo cáo nêu: “Hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.” Điều này có thuận lợi và khó khăn gì đối với thị trường BĐS Bình Dương?

Trả lời: Nhìn chung, về thuận lợi thì đối tượng khách hàng này có khả năng chi trả cao, tiềm lực tài chính lớn; do đó có đủ khả năng đầu tư tại hầu hết các phân khúc của thị trường Bình Dương. Còn về khó khăn thì quy mô thị trường của đối tượng khách hàng này khá hạn hẹp. Khách hàng phần lớn hiện chưa có nhu cầu ở thực, mục đích chính khi mua bất động sản là để đầu tư. Điều này sẽ làm chậm tốc độ phủ lấp cư dân tại các dự án nhà đất.”

Theo chuyên gia, cần phải đặt dấu hỏi khi những điểm khó khăn này không xuất hiện trong báo cáo mà chỉ thấy báo cáo nhận định “tiềm năng” và “hấp dẫn”!

“2/ Về nguồn cầu, báo cáo có đoạn: “Dân số của Bình Dương trong năm 2011 vào khoảng 1,69 triệu người, trong đó 75% dân số trong độ tuổi lao động. Điều này cho thấy tiềm năng lớn trong việc phát triển thị trường nhà ở tại đây.” Savills có thể phân tích rõ hơn về mối quan hệ giữa số người trong độ tuổi lao động và nhu cầu nhà ở? Ngoài ra, việc đánh giá tiềm năng trong phát triển thị trường nhà ở còn dựa trên yếu tố nào khác không?

Trả lời: Số người trong độ tuổi lao động là các đối tượng đã có khả năng tự mình làm việc và tìm kiếm thu nhập. Đối tượng này có thể tự chủ về mặt tài chính và là đối tượng có nhu cầu về nhà ở cao trong xã hội; do đó, tác động tích cực đến việc phát triển thị trường nhà đất. Các yếu tố khác để đánh giá tiềm năng phát triển thị trường nhà ở có thể kể đến: thu nhập bình quân, tình hình phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng, định hướng và kế hoạch phát triển thị trường nhà ở của tỉnh…”

Theo chuyên gia, người trong độ tuổi lao động có khả năng kiếm thu nhập là đúng. Tuy nhiên, họ kiếm thu nhập như thế nào, lao động chân tay hay lao động trí óc, thu nhập của họ bao nhiêu mới quan trọng.

Ở đây, thu nhập bình quân là bao nhiêu thì báo cáo không đề cập nhưng vẫn đánh giá là thị trường tiềm năng?! Cũng cần nói thêm, trong cơ cấu dân số Bình Dương, lao động phổ thông tại các nhà máy, xí nghiệp chiếm tỉ lệ lớn. Đối tượng này rất cần nhà ở nhưng lấy đâu ra tiền mua với giá bán thấp nhất 50.000 USD/nền như Savills báo?

Về thị trường căn hộ, báo cáo Savills về BĐS Bình Dương cho rằng “mức giá trung bình 80.000USD đến 120.000USD/căn”. Nếu so sánh với Tp HCM thì mức giá này tương đương giá bán căn hộ Tropic Garden đang bán ở khu VIP Quận 2. Trong khi Tropic Garden tận hưởng môi trường trong lành, những tiện ích bậc nhất sẵn có và từ lâu khu Thảo Điền đã được giới chuyên gia nước ngoài tin tưởng lựa chọn để thuê ở dài hạn thì thử hỏi Bình Dương đang có gì? Với những dự án căn hộ đang hoạt động tỉ lệ lấp đầy là bao nhiêu %? Và trong tương lai, với quỹ đất lớn, khi nguồn cung căn hộ Bình Dương tiếp tục tăng thì giá cho thuê, giá bán có còn duy trì được như hiện nay?

“3/ Cũng trong mục nguồn cầu, báo cáo nhận định: “Thị trường nhà ở Bình Dương khá hấp dẫn đối với người mua từ các tỉnh/thành khác, đặc biệt là từ Tp.HCM và Hà Nội.” Savills nhận định tính hấp dẫn của BĐS dựa trên những yếu tố nào? Đối với thị trường BĐS Bình Dương thì các chỉ số dùng để đánh giá cụ thể ra sao?

Trả lời: Tính hấp dẫn của thị trường BĐS đối với nhà đầu tư được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố như: khả năng tăng giá trong tương lai, khả năng thu lợi từ việc cho thuê, sức hút đối với người mua trong dài hạn… Các yếu tố này được đánh giá dựa trên việc phân tích các yếu tố về phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng, chiến lược trong tương lai cũng như các yếu tố khác về nhân khẩu học, vị trí địa lý …”

Theo chuyên gia, câu trả lời của Savills đã “né tránh” đưa ra số liệu. Nhận định tính hấp dẫn mà không thống kê số lượng giao dịch thành công trên thị trường, diễn biến giá thời gian qua như thế nào…thì chỉ là suy đoán chủ quan. Nếu đây là đánh giá của khách hàng thì phải nói rõ đối tượng khách hàng nào, ở đâu, số lượng người được khảo sát, thời gian nào…

“4/ Theo báo cáo: “Hầu hết người mua là các nhà đầu tư dài hạn nhằm thu lợi từ việc tăng giá nhà đất hoặc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách cho thuê.” Khi hầu hết các nhà đầu tư đều hướng đến dài hạn đồng nghĩa họ không đến ở. Kéo theo đó, nhiều dự án vẫn thưa thớt người. Đây là điểm khiến BĐS khó tăng giá trị. Như vậy nó có còn hấp dẫn để đầu tư không?

Trả lời: Các nhà đầu tư vào thị trường Bình Dương hầu hết nhắm đến lợi nhuận trong dài hạn; điều này đồng nghĩa với việc họ sẽ bán BĐS cho những người có nhu cầu ở thật hoặc các nhà đầu tư khác trong tương lai nhằm thu lợi nhuận. Cùng với việc phát triển dân số, kế hoạch giãn dân, phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng cũng như việc gia tăng thu nhập của người dân trong tỉnh…; trong dài hạn thị trường sẽ dần được chuyển từ các nhà đầu tư sang những người có nhu cầu ở thật. Điều này sẽ tiếp tục tạo nên sự cộng hưởng, thu hút các người mua, nhà đầu tư khác đến với thị trường.”

Theo chuyên gia, điều quan trọng là mức thu nhập trung bình hiện tại của những người có nhu cầu nhà ở là bao nhiêu, mức độ gia tăng thu nhập hàng năm của họ như thế nào, số lượng bao nhiêu người thì Savills lại không nói đến.

Rất nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã “mắc cạn” ở Bình Dương vì thị trường đi xuống, bán cắt lỗ cũng khó “ra hàng”. Nếu nói “hầu hết người mua là các nhà đầu tư dài hạn” thì phải xem lại thời điểm, khảo sát trong nhóm nào, ở đâu…

Thực tế, xu hướng đầu tư dài hạn chỉ mới được quan tâm nhiều thời gian gần đây. Ở Tp HCM, nhiều nhà đầu tư đã trở lại thị trường căn hộ cao cấp mua để cho thuê. Căn hộ có diện tích nhỏ và vừa ở các dựa án căn hộ Quận 2, Quận 7 như Tropic Garden, Him Lam River Side, Sunrise City, Happy Valley…đã ghi nhận lượng giao dịch tốt. Những sản phẩm này được chú ý vì có thể khai thác giá trị gia tăng ngay khi nhận sản phẩm chứ không phải “bỏ hoang”.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần lưu ý, nguồn cung nhà ở thị trường BĐS Bình Dương có thể đến từ sản phẩm sơ cấp chủ đầu tư bán ra, sản phẩm thứ cấp của các nhà đầu tư khác và quỹ đất có thể trở thành dự án tham gia thị trường trong tương lai.

Với hạ tầng kết nối tốt, việc phát triển các dự án vệ tinh xung quanh Thành phố mới Bình Dương hoàn toàn dễ dàng khi nhu cầu tăng lên. Điểm thuận lợi này cũng là khó khăn thực sự cho nhà đầu tư hiện nay. Vì khi đó, nguồn cung sẽ tăng lên và để bán được sản phẩm, chủ đầu tư tiếp tục đưa ra những ưu đãi mới. Người dân có nhu cầu ở thực tại sao phải chọn mua thứ cấp thay vì mua của chính chủ đầu tư? Giá bán hiện nay ở Bình Dương đã sát giá thành chưa? Và, nhà đầu tư ngoài cách giảm giá, cắt lỗ thì còn cách nào cạnh tranh với hàng sơ cấp?

Sau phản hồi của Savills, PV VietNamNet tiếp tục đưa ra những vấn đề trao đổi:

“1/ Số liệu trong báo cáo Savills gửi PV có phải là toàn bộ số liệu mà Savills đã nghiên cứu cho thị trường BĐS Bình Dương?

2/ Còn số liệu nào khác làm cơ sở tham chiếu để Savills đưa ra những đánh giá trong báo cáo này không?”

PV cũng đã nêu rõ, thông tin này liên quan đến tính khách quan và mức độ chính xác cũng như các yếu tố tác động đến những điều này trong báo cáo thị trường BĐS của các công ty tư vấn ngoại tại Việt Nam. Tuy nhiên, VietNamNet không nhận được trả lời của Savills cho 2 câu hỏi này.

Quên khuyến cáo?

Nếu Savills không đưa vào báo cáo những nhận định “khá hấp dẫn”, “tiềm năng lớn” thì cũng chẳng có gì đáng mổ xẻ khi số liệu báo cáo sơ sài, xa thực tế. Tại sao Savills phải đưa vào những nhận định “tô hồng” khi mà số liệu không đầy đủ? Quan hệ giữa những “ông trùm” BĐS Bình Dương với Savills đằng sau báo cáo này ra sao?

Cuối mỗi báo cáo của Savills thường đưa vào dòng chữ in nhỏ: “Các bên quan tâm sử dụng tài liệu này không nên tin cậy hoàn toàn những nhận định cũng như các trình bày trong bản tài liệu này mà phải tự mình kiểm chứng tính chính xác.”. Tuy nhiên, báo cáo tháng 8/2013 về kết quả nghiên cứu thị trường BĐS Bình Dương, phân khúc nhà ở đã không đưa vào khuyến cáo này.

Với những khuyến cáo nêu trên, ai đảm bảo các bản báo cáo sẽ không bị “định hướng” nếu chủ đầu tư “thân quen” và “đi đêm” với bên nghiên cứu, báo cáo thị trường? Những thông tin, số liệu thiếu khách quan, thiếu chính xác, mỗi người, mỗi công ty báo một kiểu rất dễ gây hoang mang, mất lòng tin đối với thị trường. Báo cáo từ các công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường trước khi xuất bản có được cơ quan chức năng nào kiểm duyệt chưa? Đây cũng là cảnh báo cho những khách hàng, nhà đầu tư vội vàng tin tưởng những thông tin từ nguồn báo cáo thị trường của tư vấn ngoại mà không tìm hiểu thị trường để kiểm chứng.

Quốc Tuấn