10 lưu ý khi mua căn hộ ở TP HCM

Căn hộ cho thuê đang được xem là kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, kênh đầu tư này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có vốn lớn, đủ để sở hữu một căn hộ với giá tầm 5-10 tỷ đồng trở lên. Bởi thực tế, các khu căn hộ hạng C với giá thấp thường không hấp dẫn khách thuê. Lý do là khách thuê phần lớn là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam sinh sống và làm việc và họ thường chọn các khu căn hộ phải được quản lý chuyên nghiệp thay vì các khu căn hộ do chủ đầu tư tự quản lý.

Báo cáo tháng 10/2013 của một công ty dịch vụ bất động sản mới đây cho biết, giá thuê bình quân của các dự án căn hộ dịch vụ hạng A ở khu vực quận 1, TP HCM là 32 USD mỗi m2 một tháng (chưa gồm VAT và phí dịch vụ). Điểm tích cực là tỷ lệ trống các căn hộ này chỉ 14%. Trong khi đó, ở hạng B, giá thuê bình quân tháng là 29 USD một m2 và tỷ lệ trống chỉ 8%.

Giá thuê căn hộ trong 4 năm qua chỉ giảm trung bình 10%, trong khi phân khúc căn hộ để bán đến giảm đến 40% (hạng cao cấp). Sự sụt giảm của giá thuê diễn ra chủ yếu trong 2 năm gần đây do tình trạng cắt giảm ngân sách của khách từ các tập đoàn quốc tế. Các công ty tư vấn bất động sản dự báo giá thuê căn hộ dịch vụ sẽ không biến động mạnh trong 2 năm tới.

Các khu căn hộ dịch vụ cho thuê có giá tốt phần lớn được quản lý bởi các đơn vị chuyên nghiệp. Tại TP HCM, khoảng 70% căn hộ cho thuê đang được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế. Những tên tuổi này có mạng lưới khách hàng quen thuộc từ nhiều quốc gia nên thường có công suất cho thuê cao.

Trong khi ở số căn hộ còn lại, các chủ đầu tư tự quản lý đang phải áp dụng nhiều biện pháp nhằm thu hút khách thuê. Phổ phiến nhất là chào giá theo ngày trên mỗi tuần tương tự khách sạn, mở rộng các quảng cáo trên các kênh trực tuyến… Một số dự án cho khách thuê lựa chọn các gói nội thất và dịch vụ khác nhau nhằm đáp ứng sự thay đổi trong ngân sách thuê.

Giá cho thuê bình quân cao đang mang lại một mức lợi tức hấp dẫn cho các chủ sở hữu căn hộ tại TP HCM, dao động 5-7% tính theo USD. Lợi tức được tính bằng giá thuê sau khi trừ chi phí quản lý chia cho giá giao dịch bình quân trên thị trường. Đây vẫn được xem là một mức lợi tức hấp dẫn.

Diễn biến giá căn hộ cho thuê tại TP HCM từ năm 2010. Nguồn: CBRE Việt Nam

Trái ngược với thị trường căn hộ để ở, nhu cầu khách thuê vẫn đang gia tăng khi người nước ngoài ngày càng đến Việt Nam làm việc nhiều hơn, đặc biệt từ khu vực Châu Á. Tại TP HCM, trong 9 tháng có 180 dự án FDI từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Malaysia, chiếm 62% tổng vốn đăng ký. Những doanh nhân Châu Á thường ưa thích căn hộ tại khu vực quận 7, trong khi đó khu trung tâm (quận 1 và quận 3) là lựa chọn của các khách thuê phương Tây.

Việt Nam cũng được xem là điểm đến ưa thích của các chuyên gia nước ngoài, theo kết quả khảo sát 7.000 chuyên gia của HSBC năm 2013. Theo đó, 64% chuyên gia nước ngoài cho rằng, thu nhập của họ đã tăng lên khi đến Việt Nam đồng thời 23% người cho biết họ đã chi tiêu ít hơn hẳn khi đến đây.

Thực tế, số lao động nước ngoài được cấp phép tại TP HCM cũng tăng mạnh từ năm 2008 đến nay. Con số ước tính ở thời điểm giữa năm 2011 là 22.000 người, chưa bao gồm lao động không phép. So sánh với số lượng căn hộ dịch vụ chưa tới 3.000 căn và lượng căn hộ “mua để cho thuê” cho thấy tiềm năng của thị trường này còn rất lớn.

Trong khi đó nguồn cung căn hộ cho thuê tại TP HCM tăng chậm từ đầu năm do không có nhiều dự án mới hoàn thành. Sự khan hiếm các dự án căn hộ cho thuê quy mô lớn được lý giải là do các khu đất vàng tại khu vực trung tâm hầu như đã không còn. Do đó, trong tương lai các dự án lớn có xu hướng được phát triển ở xa trung tâm.

Tuấn Nguyễn, chuyên viên phân tích Stox Plus