Khắc phục tình trạng “quy hoạch treo” bất động sản

Tp.HCM là một đô thị lớn, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, khoa học kỹ thuật của cả nước. Trong hơn 2 thập niên qua, thành phố đã phát triển nhanh trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng, diện mạo đô thị thay đổi không ngừng và ngày càng khang trang, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống người dân thành phố.

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn không ít các khu vực đã có quy hoạch được cấp thẩm quyền duyệt nhưng chậm thực hiện hay còn gọi là “quy hoạch treo”, ảnh hưởng lớn đến các quyền lợi chính đáng của người dân có nhà, đất trong khu vực quy hoạch như sang nhượng, mua bán, thế chấp, xây dựng – sửa chữa nhà…

Nhiều quy hoạch thiếu khả thi

Công cụ đầu tiên để phát triển đô thị là dựa trên quy hoạch, việc lập quy hoạch, phủ kín quy hoạch 1/2000 trên toàn địa bàn thành phố trong thời gian qua là cần thiết. Tuy nhiên việc thực hiện còn dàn trải, kế hoạch triển khai lập quy hoạch còn bất cập do chưa xác định được các khu vực cần lập quy hoạch, thứ tự ưu tiên và tính chất của từng loại đồ án quy hoạch. Hơn nữa, số lượng các đồ án quy hoạch do các quận, huyện đang thực hiện là không nhỏ, quá nhiều đồ án thực hiện cùng lúc, năng lực của các tư vấn, thời gian thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước (QLNN) là những vấn đề cần cân nhắc, vì có thể ảnh hưởng đến chất lượng của đồ án quy hoạch. Bên cạnh đó, nội dung quy hoạch chưa có tính khả thi cao, sự tham gia của cộng đồng, người dân và các thành phần kinh tế còn hạn chế nên chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế phát triển năng động của thành phố.

Một góc khu quy hoạch treo tại khu phố 2, phường Thạnh Xuân, quận 12 Tp.HCM

Không ít đồ án quy hoạch đã được cấp thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có kế hoạch triển khai toàn diện các nội dung quy hoạch, hoặc đã thực hiện nhưng nội dung quy hoạch không khả thi, tiến độ kéo dài, dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”. Tuy nhiên các cơ quan QLNN lại chậm rà soát điều chỉnh, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của các tổ chức và cá nhân có nhà, đất trong khu vực quy hoạch (theo khoản 1 Điều 46 của Luật Quy hoạch đô thị, thời gian rà soát định kỳ đối với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu là 5 năm, quy hoạch chi tiết là 3 năm). Mặt khác, việc rà soát điều chỉnh các đồ án quy hoạch còn cảm tính, không ít các đồ án được điều chỉnh để giải quyết những bức xúc cho người dân nhưng thiếu cơ sở đánh giá việc triển khai, thực thi các nội dung của đồ án quy hoạch một cách khoa học, đảm bảo đủ điều kiện điều chỉnh hoặc sửa đổi mang tính khả thi hơn.

Trong những năm qua, một số chủ đầu tư khi xin thuận địa điểm, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án khu dân cư mới, phù hợp với chức năng quy hoạch, quy mô dự án tương ứng với các chỉ tiêu của đồ án quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội không đảm bảo và cũng chưa có kế hoạch đầu tư xây dựng tương ứng nên khi xây dựng xong, phát sinh nhiều vấn đề như kẹt xe, thiếu trường học, công viên… là không tránh khỏi, nhưng các cơ quan QLNN cũng không có cơ sở pháp lý để hạn chế hoặc từ chối các nhà đầu tư xin thực hiện dự án. Việc tổ chức đầu tư xây dựng, tiến độ thực hiện các khu chức năng được định hướng theo quy hoạch kéo dài, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng còn bất cập, thiếu đồng bộ. Nhiều dự án khu nhà ở, khu đô thị mới đã được chấp thuận đầu tư và thực hiện hơn 10 năm, thậm chí hơn 20 năm vẫn chưa xây dựng hoàn chỉnh, tỷ lệ công trình hoàn thành chưa đến 40%.

Qua đó cho thấy phần lớn cơ quan QLNN chỉ mới xem các đồ án quy hoạch được duyệt là căn cứ pháp lý để cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch, nhưng chưa có kế hoạch tổ chức triển khai toàn diện các nội dung quy hoạch, có phân kỳ đầu tư xây dựng và phê duyệt để thực hiện, cũng như có cơ sở đánh giá việc thực thi quy hoạch một cách khoa học nhằm điều chỉnh, sửa đổi mang tính khả thi hơn và đảm bảo hiệu lực thời gian rà soát, điều chỉnh quy hoạch theo luật định.

Giải pháp khả thi

Ở cấp độ thành phố, cần phân thành 3 vùng phát triển, tương ứng với mô hình dự kiến thực hiện chính quyền đô thị của thành phố đã nghiên cứu, gồm vùng đã đô thị hóa là 13 quận nội thành hiện hữu (quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp), để có kế hoạch tập trung đầu tư cải tạo, nâng cấp kết cấu hạ tầng đã quá tải, đặc biệt là nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở các khu vực của trung tâm thành phố và các quận. Vùng đang đô thị hóa là các quận nội thành phát triển, các huyện ở vùng ven, để có kế hoạch tương ứng đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội phù hợp; có thể là 4 khu vực dự kiến thành lập các thành phố trực thuộc ở 4 hướng: Đông (các quận 2, 9, Thủ Đức); Tây (quận Bình Tân, một phần quận 8 và một phần huyện Bình Chánh); Nam (quận 7, huyện Nhà Bè, một phần quận 8 và một phần huyện Bình Chánh); Bắc (quận 12, huyện Hóc Môn). Vùng chậm đô thị hóa là các huyện nông thôn ngoại thành, bao gồm các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ để có kế hoạch phù hợp trong việc lập quy hoạch, cũng như đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chính một cách hiệu quả.

Ở cấp độ chính quyền địa phương, cần xây dựng kế hoạch phát triển đô thị và phê duyệt có phân kỳ thời gian đầu tư xây dựng xác định, làm cơ sở triển khai tổ chức thực hiện toàn diện nội dung các đồ án quy hoạch, đặc biệt phải xác định rõ các khu vực ưu tiên đầu tư xây dựng để khắc phục tình trạng “quy hoạch treo”, cụ thể:

Khu vực 1: Trọng điểm đầu tư xây dựng là các khu vực, công trình mà chính quyền địa phương phải có trách nhiệm tập trung nguồn lực, hoặc vốn ngân sách để thực hiện xong trong một khoảng thời gian cụ thể được xác định theo kế hoạch.

Khu vực 2: Ưu tiên khuyến khích đầu tư xây dựng là các khu vực chức năng, công trình xã hội hóa đầu tư, xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật – xã hội và thực hiện đảm bảo thời gian thực thi của đồ án quy hoạch, là cơ sở để thuận địa điểm, chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng.

Khu vực 3: Hạn chế phát triển đầu tư xây dựng, là các khu vực vẫn hình thành theo quy hoạch nhưng hạn chế đầu tư xây dựng, để tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các khu vực chức năng, công trình ở khu vực 2. Đây cũng là cơ sở để từ chối thuận địa điểm, chấp thuận đầu tư, hay cấp phép xây dựng trong khu vực theo kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền duyệt, chỉ giải quyết cấp phép xây dựng tạm nhà ở đối với các hộ dân có nhu cầu ở trong khu vực.

KTS Phạn Trường Sơn (Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Tp.HCM)